S1.4 Hochhäuser

Ausgangslage

Der Richtplan definiert Hochhäuser – in Übereinstimmung mit der Brandschutznorm (Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen, 2015) – als Gebäude mit einer Gesamthöhe von mehr als 30 Metern. Durch ihre sichtbare Mehrhöhe prägen Hochhäuser zusammen mit Industrie- und Sakralbauten den Basler Stadthorizont. Ihre deutliche Mehrhöhe und Präsenz im Stadtbild grenzen Hochhäuser von der im Objektblatt S1.3 thematisierten vertikalen Verdichtung ab.

Hochhäuser üben wichtige städtebauliche, ästhetische und symbolische Funktionen aus: In Gebieten, die als Schwerpunkte der Raumentwicklung (s. S2.1 bis S2.4) gelten, können Hochhäuser in gesteigertem Mass die Zentrumsbildung und dadurch die Strukturierung des Siedlungsgebietes unterstützen. Mit ihnen können Räume, speziell die Gleis-, Fluss- und Strassenverläufe, neu akzentuiert werden. Bei überzeugender Gestaltung und integrierter Funktionalität tragen Hochhäuser zur Identifikation der Bevölkerung mit ihrem Wohnort bei und erhöhen als Wahrzeichen die Attraktivität der Stadt für Besucher.

Angesichts des erwarteten Wachstums des Kantons Basel-Stadt und dem regierungsrätlichen Ziel, mehr Wohn- und Arbeitsraum zu schaffen, werden Hochhäuser zunehmend ein Thema bei Entwicklungen von Transformationsarealen. Durch ihre oftmals besondere Lage in der Stadt und ihre überragende Höhe erweitern Hochhäuser das städtische Angebot an differenzierten Wohn- und Arbeitsflächen.

Im Zusammenhang mit der Konzentration und Standortoptimierung von global tätigen Firmen wie beispielsweise Novartis, Hoffmann-La Roche und Messe Schweiz geben Hochhäuser expandierenden Firmen den nötigen Spielraum. Die Hochhausbauten der Roche und der Novartis sind dafür exemplarisch. Hochhäuser sind Symbole einer dynamischen wirtschaftlichen Entwicklung.

Aufgrund der besonderen räumlichen Wirkung von Hochhäusern wurde im Jahr 2010 ein Hochhauskonzept für Basel erarbeitet (s. Hochhäuser in Basel, 2010). Es dient der Unterstützung der städtebaulichen Entwicklungsziele und der übergeordneten kantonalen Interessen. Neben den gesetzlichen und planerischen Rahmenbedingungen gilt das Konzept als Grundlage für die Beurteilung von entsprechenden Projekten und Planungsvorhaben. Ein darin enthaltener Konzeptplan ist eine orientierende Grundlage für die Planung von Hochhäusern.

Zum Schutz vor übermässiger Beschattung benachbarter Liegenschaften durch Bauten ist die Regelung des Lichteinfallswinkels (Art. 23 und 63f. BPG) und des 2-Stunden-Schattens bei mittlerem Sonnenstand (BGE 99 Ia 143; BGE 1C_539/2011) zu beachten.

Zielsetzungen

Hochhäuser tragen an geeigneten städtischen Lagen zum Ziel der Verdichtung des Siedlungsgebiets bei. Sie akzentuieren besondere städtebauliche Lagen, dienen der Zentrumsbildung an gut erschlossenen und stark frequentierten Orten und unterstützen Transformationsprozesse. Hochhäuser bieten Expansionspotenzial auf bestehenden Arealen und können repräsentative Wirkung entfalten. Darüber hinaus erweitern sie das Spektrum an urbanem Wohnraum mit teilweise guten Aussichtslagen.

Da Hochhäuser städtebaulich sehr stark prägende Elemente sind, müssen diese sorgfältig in den Stadtkontext integriert werden. Daher werden an Hochhäuser im Vergleich zur Regelbauweise erhöhte Anforderungen gestellt und Varianzverfahren zur Qualitätssicherung eingefordert.

Strategie / ST
1, 4 und 7

Leitsätze
1, 2, 5, 6, 8, 9, 14, 15, 17 und 33

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Planungsgrundsätze

  1. Als Hochhäuser gelten Gebäude, deren Gesamthöhe 30 Meter überschreitet.
  2. Hochhäuser bedingen einen Bebauungsplan. Ausgenommen sind Gebäude bis zu einer Höhe von 40 Metern in der Industrie- und Gewerbezone.
  3. Die Baubewilligung eines Hochhauses setzt ein Varianzverfahren unter Beteiligung der zuständigen Instanzen des Kantons voraus.
  4. Bei der Planung von Hochhäusern ist der Umgang mit der städtebaulichen Situation zu klären und darzulegen.
  5. Neben der Eignung des Standortes in städtebaulicher Hinsicht, der hohen Qualität der Baute in ihrer Erscheinungsform und neben der Minimierung des Schattenwurfs auf Nachbarliegenschaften durch gute Positionierung ist darauf zu achten, dass Hochhäuser
  • mit dem öffentlichen Verkehr sehr gut erreichbar und mit dem Fuss- und Veloverkehr sehr gut erschlossen sind;
  • im Einzugsbereich von Hochleistungs- und Hauptverkehrsstrassen liegen;
  • den historischen, geschützten Gebäudebestand berücksichtigen;
  • innovative technologische Lösungen integrieren (Energieeffizienz/-produktion, Bauökologie);
  • keine die Umwelt störenden Effekte erzeugen (indem u.a. die Belange des Vogelschutzes beachtet und die klimatischen Auswirkungen dargelegt sind);
  • gegebenenfalls zusätzliche Grün- und Freiräume ermöglichen und die naturräumliche Vernetzung unterstützen.
  1. Bei der Bewilligung von Hochhausbauten sind die Hindernisbegrenzungsflächen des Sicherheitszonenplans des EuroAirports von 1989 zu beachten. Insbesondere sind die Horizontalebene und die konische Fläche zu berücksichtigen.

 

Planungsanweisungen

  1. Das Hochhauskonzept (2010) wird vom Planungsamt im Zeitraum von fünf bis zehn Jahren oder bei Bedarf angepasst.

Grundlagen

Das Bau- und Planungsgesetz des Kantons Basel-Stadt (BPG) regelt Gebäudehöhen via Zonenvorschriften. Von der Regelbauweise ab­weichende Gebäudehöhen werden über Bebauungspläne geregelt.

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